Lors d’un transaction immobilière commerciale ou industrielle, un acheteur consciencieux ou son institution financière exigera une évaluation environnementale de site, phase I. Cette première étape consiste à vérifier, par le biais d’une recherche documentaire et d’une visite du site par un professionnel qualifié ou une professionnelle qualifiée, si le terrain convoité présente des indices de contamination potentielle ou réelle.

Si de tels indices sont identifiés, une évaluation environnementale de site, phase II, est alors recommandée. Lors de la deuxième phase, on statuera sur la qualité environnementale des sols, de l’eau souterraine ou de l’eau de surface de la propriété.

Quand est-il obligatoire de faire une évaluation environnementale ou de réhabiliter un terrain commercial ou industriel ?

Certaines activités commerciales ou industrielles sont plus à risques d’avoir eu un impact important sur l’environnement en général et sur les sols en particulier, comme :

• L’opération d’une station services;
• l’exploitation d’un atelier d’usinage;
• l’exploitation d’un garage d’entretien mécanique de véhicules lourds.

Ce sont des exemples d’activités qui figurent à l’annexe III du Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains et pour lesquelles une évaluation de site est requise.

Lorsque ce type d’activité cesse, le propriétaire est légalement dans l’obligation de s’assurer de la qualité environnementale des sols, de l’eau souterraine et de l’eau de surface de la propriété, et donc de réaliser une évaluation environnementale de site.

Selon les résultats de l’évaluation, une réhabilitation environnementale du site peut s’avérer nécessaire.

D’autres circonstances pour lesquelles il peut être avisées de recourir à l’évaluation environnementale de site

Parfois, malgré qu’il n’y ait aucune obligation légale d’investiguer sur la qualité environnementale d’un site, il demeure prudent de le faire.

En effet, certaines activités commerciales et industrielles sont plus susceptibles d’avoir un impact sur la qualité environnementale d’un terrain. Citons, notamment :

• L’utilisation antérieure du terrain pour une activité à haut potentiel de contamination;
• La présence antérieure de réservoirs souterrains retirés ou non;
• L’entreposage de matières dangereuses.

Afin protéger son investissement, il est primordial pour l’acheteur de connaître la qualité environnementale d’un terrain avant la transaction car les frais associés à une réhabilitation de site peuvent être considérables.

Le rapport d’expertise de l’évaluation environnementale de site

Le rapport d’évaluation environnementale de site est un document légal qui peut être utilisé en cours, par exemple. On recommande qu’il soit réalisé soit par une personne ayant le titre d’Évaluateur Environnemental de Site Agrée (EESA) ou celui de Vérificateur Environnemental Agrée (VEA).

Typiquement le rapport d’expertise comportera :

• Une description du site, des sols et des eaux souterraines;
• Le type de zonage;
• Les utilisations actuelles du site;
• Une révision des titres de propriété et des certificats de localisation;
• Une conclusion avec les recommandations de l’expert ou de l’experte.

L’évaluation environnementale est donc, à l’instar de l’inspection d’un bâtiment, une étape essentielle lors de l’achat d’une propriété commerciale ou industrielle. D’ailleurs, plusieurs institutions financières exigent qu’une évaluation environnementale de site soit effectué par des professionnels qualifiés ou des professionnelles qualifiées pour toute transaction immobilière commerciale ou industrielle.